Что делать, если недвижимость обременена залогом? Как продать или купить квартиру в ипотеке?

Содержание

1 353 просмотров

При оформлении ипотечного кредита банк запрашивает обеспечение. Им может выступать как приобретаемое жилье, так и любая другая недвижимость, которая устроит банк. Как следствие, на объект накладывается обременение. В теории, квартиру можно попробовать продать, однако для этого требуется получить согласие банка.

Что значит обременение при покупке квартиры

Обременение – это запрет на выполнение ряда действий для владельца. И в то же время, это одно из основных условий оформления ипотеки, благодаря которому банк может получить права на данную квартиру при наличии просроченной задолженности или других нарушений со стороны залогодателя.

Таким образом, квартира хоть и остается в собственности владельца, но фактически распоряжаться он ею практически не имеет права: максимум прописать кого-то или сделать ремонт (и чаще всего, то и другое тоже нужно делать только после получения согласия банка).

Риски покупки квартиры с обременением ипотекой

Покупка квартиры с обременением по ипотеке – это достаточно выгодная система, при которой покупатель выплачивает часть стоимости жилья продавцу и становится заемщиком по ипотечному договору.

Разумеется, реализовать подобное можно только при наличии согласия от банка. Так как выплачивать кредит придется с учетом процентов и всевозможных дополнительных платежей, общая стоимость будет существенно ниже рыночной. Так что – это отличный вариант получить жилье и сэкономить. Более того, раз в сделке будет участвовать банк, это практически на 100% исключает любые мошеннические операции.

Но есть и риски при покупке такой недвижимости:

Риск Описание
Двойное обременение На квартиру может быть наложено 2 и более обременений. Погасив кредит в одном банке, потом придется разбираться с другими долгами. Этот момент нужно проверять.
Штрафы и пени Продавец может умолчать о том, что помимо основного долга и процентов, придется оплачивать еще и штрафы. Их сумма может быть даже больше базовой задолженности. Для проверки нужно обращаться в банк.
Снятие обременения Этим придется заниматься лично или, как минимум, контролировать процесс. Может занять некоторое время.

В зависимости от ситуации, могут возникать и другие проблемы. Например, продавец может требовать авансовый платеж, якобы с целью расплатиться с долгом, чтобы это не пришлось делать покупателю из собственных средств. Вроде бы благородный порыв, но нередко он является откровенно мошенническим.

Пример:
Относительно продавца квартиры подан иск в суд с целью забрать эту недвижимость. Человек прекрасно понимает, что уже не сможет ее продать и потому придумывает описанную выше схему. В результате покупатель просто передает деньги и ничего не получает взамен. Логично, что у продавца, как потом выяснится, денег уже нет: «ушли на погашение долгов», взять с него больше нечего, а квартиру купить уже нельзя.

Порядок покупки квартиры с обременением по ипотеке

Несмотря на возможные риски, если их тщательно контролировать и перепроверять всю информацию, покупка квартиры с обременением по ипотеке может стать отличным решением для любой семьи.

Порядок действий

  1. Узнать всю доступную информацию от продавца.
  2. Уточнить данные в банке (особенно относительно обременений и долгов).
  3. Получить согласие банка (обычно этим занимается продавец).
  4. Переоформить на себя договор ипотеки, залога и обременение. Одновременно с этим заключается договор купли-продажи и передача суммы продавцу.

Далее придется выплачивать ипотечный кредит. Лучше всего сделать это сразу, досрочным погашением, так переплата будет минимальной. Кроме того, после погашения долга нужно проконтролировать, чтобы обременение было снято. И только когда это будет сделано новый владелец квартиры наконец получит возможность распоряжаться своей недвижимостью в полном объеме.

Документы

В отличие от стандартного договора купли-продажи, при покупке квартиры с обременением по ипотеке придется учитывать еще и требования банка. Многое зависит от ситуации и финансовой организации, но примерный перечень документов будет выглядеть так:

  • Паспорта покупателя и продавца.
  • Документы на недвижимость (например, договор дарения и выписка из ЕГРН).
  • Договора ипотеки и залога.
  • Справка 2-НДФЛ или аналоги.
  • Копия трудовой книжки, заверенная руководителем компании, где работает покупатель.

Если владельцев несколько – нужны документы на каждого из них. Кроме того, если одним из владельцев является несовершеннолетнее/недееспособное лицо, требуется разрешение органов опеки и документы на опекуна/представителя.

Расходы

Помимо непосредственно той суммы, которая нужна на покупку квартиры, дополнительные расходы обычно зависят от банка. Например, может потребоваться оформить страховой полис. Кроме того, договор купли-продажи предполагает нотариальное заверение. Стоимость такой услуги может варьироваться от 2-5 тысяч рублей и выше. Сильно влияет регион проживания.

Сроки

В среднем, на всю процедуру может уйти около 2-3 месяцев из которых значительная часть времени уйдет на согласование сделки в банке. Если же все готово, то все стороны будут заинтересованы в том, чтобы произвести покупку-продажу как можно быстрее – буквально за 1 день. Если планируется досрочное погашение ипотеки, придется подать заявление об этом заранее (обычно дней за 14, но тут тоже все зависит от условий обслуживания в банке). Отказать в досрочном погашении банк не имеет права, однако он вполне может требовать оповещения за определенный срок (п.4, ст.11, закона №353-ФЗ).

Предварительный договор купли продажи квартиры с обременением ипотекой

Договор купли-продажи обычно составляется нотариусом и проверяется всеми сторонами. Особенно в этом упорствует банк, желающий подстраховаться от любых спорных ситуаций. Как следствие, покупатель должен только изучить документ и, если какие-то пункты не устроят – потребовать их изменить. Примерная форма может выглядеть так:

[pp_imgslider srcs=»https://ros-nasledstvo.ru/data:image/svg+xml,%3Csvg%20xmlns=’http://www.w3.org/2000/svg’%20viewBox=’0%200%200%200’%3E%3C/svg%3E,https://ros-nasledstvo.ru/data:image/svg+xml,%3Csvg%20xmlns=’http://www.w3.org/2000/svg’%20viewBox=’0%200%200%200’%3E%3C/svg%3E»]
Скачать образец договора купли-продажи квартиры с обременением по ипотеке
[pp_imgslider srcs=»https://ros-nasledstvo.ru/data:image/svg+xml,%3Csvg%20xmlns=’http://www.w3.org/2000/svg’%20viewBox=’0%200%200%200’%3E%3C/svg%3E,https://ros-nasledstvo.ru/data:image/svg+xml,%3Csvg%20xmlns=’http://www.w3.org/2000/svg’%20viewBox=’0%200%200%200’%3E%3C/svg%3E»]
[pp_imgslider srcs=»https://ros-nasledstvo.ru/data:image/svg+xml,%3Csvg%20xmlns=’http://www.w3.org/2000/svg’%20viewBox=’0%200%200%200’%3E%3C/svg%3E,https://ros-nasledstvo.ru/data:image/svg+xml,%3Csvg%20xmlns=’http://www.w3.org/2000/svg’%20viewBox=’0%200%200%200’%3E%3C/svg%3E»]Приобретение недвижимости с обременением – это достаточно сложная процедура, при которой нередко возникают многочисленные проблемы.  Значительную их часть заранее практически невозможно предусмотреть. На бесплатной консультации опытные специалисты разберут часто встречающиеся спорные ситуации, и они же могут выступить в качестве представителей клиента. Такой подход позволит исключить любые мошеннические операции.
[pp_imgslider srcs=»https://ros-nasledstvo.ru/data:image/svg+xml,%3Csvg%20xmlns=’http://www.w3.org/2000/svg’%20viewBox=’0%200%200%200’%3E%3C/svg%3E,https://ros-nasledstvo.ru/data:image/svg+xml,%3Csvg%20xmlns=’http://www.w3.org/2000/svg’%20viewBox=’0%200%200%200’%3E%3C/svg%3E»]
[pp_imgslider srcs=»https://ros-nasledstvo.ru/data:image/svg+xml,%3Csvg%20xmlns=’http://www.w3.org/2000/svg’%20viewBox=’0%200%200%200’%3E%3C/svg%3E,https://ros-nasledstvo.ru/data:image/svg+xml,%3Csvg%20xmlns=’http://www.w3.org/2000/svg’%20viewBox=’0%200%200%200’%3E%3C/svg%3E»]
Задайте вопрос эксперту-юристу БЕСПЛАТНО!

[pp_imgslider srcs=»https://ros-nasledstvo.ru/data:image/svg+xml,%3Csvg%20xmlns=’http://www.w3.org/2000/svg’%20viewBox=’0%200%200%200’%3E%3C/svg%3E,https://ros-nasledstvo.ru/data:image/svg+xml,%3Csvg%20xmlns=’http://www.w3.org/2000/svg’%20viewBox=’0%200%200%200’%3E%3C/svg%3E»]

Напишите свой вопрос, наш юрист БЕСПЛАТНО
подготовит ответ и перезвонит вам через 5 минут.

Отправляя данные Вы соглашаетесь с Согласием на обработку ПДн, Политикой обработки ПДн и Пользовательским соглашением

Добавить в закладки

Если ипотека ещё не выплачена, то недвижимость обременена залогом, и в сделках участвовать не может как находящаяся в собственности.

Тем не менее, существует алгоритм, по которому продажа залоговых квартир возможна, и даже несколькими способами, в зависимости от сопутствующей ситуации.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18
. Это быстро и бесплатно
!

Показать содержание

  • Как реализовать обремененное ипотечное жилье, существующие схемы
  • Погашение займа покупателем     
    Погашение за счёт потребительского кредита     
    Переоформление     

  • Продажа клиентам недвижимости, взятой в кредит, у которых есть средства на приобретение, пошаговая инструкция
  • Разрешение     
    Задаток     
    Предварительная документация    
    Обращение в банк     
    Снятие запрета    
    Проведение сделки     
    Документы    
    Основной договор при внесении денег     
    Регистрация     
    Окончательный расчёт    
    Расходы     

  • Как продать или купить недвижимость, которая находится в залоге, на заемные средства?
  • Разрешение банка    
    Получение задатка    
    Составление первичных договоров    
    Обращение     
    Снятие отягощения     
    Одобрение    
    Оформление сделки     
    Бумаги     
    Составление и заключение соглашения    
    Регистрация     
    Окончательные расчёты     
    Расходы     

Как реализовать обремененное ипотечное жилье, существующие схемы

Покупка залогового жилья – сделка с недвижимостью,
правовые последствия которой являются трёхсторонними и возникают:

  1. Для банка, который должен вернуть в результате этого вложенные в ипотеку деньги.
  2. Для заёмщика, который погасит долг по кредиту или его существенную долю.
  3. Для покупателя квартиры, осуществляющего покупку такого ипотечного имущества в кредит или за свободные средства, имеющиеся в его распоряжении.

При этом существует несколько различных схем, по которым можно приобретать ипотечные квартиры. Наиболее распространённые:

Погашение займа покупателем

Покупатель вносит сумму, равную остатку, в банк. Погашение остатка долга контролируется продавцом.
В условия договора купли-продажи (ДКП) вносится положение о внесении части стоимости квартиры путём погашения покупателем долга. Внесённая в банк сумма засчитывается в установленную стоимость квартиры. Обременение снимается, объект переходит в собственность покупателя.

Если сумма ипотечного долга выше, чем стоимость квартиры, продавец может оформить в залог другое недвижимое имущество, продолжая рассчитываться с банком по остатку, сделав перерасчёт. Если остаток долга равен её стоимости, можно оформить договор переуступки.

Погашение за счёт потребительского кредита

Продавец берёт потребительский кредит и погашает остаток долга, снимая обременение.
Сделка проходит в стандартном режиме, при заключении типового ДКП. После расчёта по сделке, продавец погашает потребительский кредит из полученных за продажу квартиры средств.

Переоформление

Квартира передаётся вместе с залоговым обременением, через переоформление кредитного договора на покупателя. Продавец выходит из залоговых обязательств.

Стоимость ипотеки и сумма расчёта с продавцом определяются, исходя из остатка непогашенного долга. Покупатель рассчитывается по ипотеке с кредитором, обременение квартиры сохраняется до полного расчёта, после чего устанавливается право собственности.

Справка:
Продажу и покупку обремененной ипотечной недвижимости, находящейся в залоге у банка регулирует Федеральный закон об ипотеке от 16.07.98 г. № 102-ФЗ.

Продажа клиентам недвижимости, взятой в кредит, у которых есть средства на приобретение, пошаговая инструкция

Рассмотрим пошаговую инструкцию, как можно продать ипотечную квартиру, находящуюся в залоге у банка.

Если у покупателя есть наличные или средства на счетах, для них приемлемы два варианта покупки:

  1. Погасить долговые обязательства продавца по всему остатку, с доплатой или уплатить в счёт погашения долга стоимость жилья.
  2. Воспользоваться потребительским кредитом.

До момента полного погашения долга и снятия обременения, владелец жилья может только:

  • проживать на её жилплощади;
  • вести ответственное управление.

Разрешение

Распоряжаться имуществом на правах собственника может только залогодержатель – банк,
в котором оформлялся ипотечный кредит. Поэтому нужно обратиться в тот банк, где был получен кредит под залог квартиры, и написать заявление на получение разрешения на продажу и досрочное погашение ипотеки. В заявке следует указать:

  • наименование банка;
  • сведения о заёмщике;
  • реквизиты кредитного договора;
  • обстоятельства, требующие досрочного погашения и продажи.

После осведомительной части нужно сформулировать просьбу к администрации о досрочном погашении долга. Поставить дату и собственноручную подпись.

Как правило, банки идут в таких случаях на уступки, особенно, если речь идёт о затруднениях заёмщика. Но они не допускают получения упущенной выгоды, взимая существенную часть выплат по процентам за ипотеку.

  • Скачать бланк заявления на разрешение банка на продажу ипотечной квартиры
  • Скачать образец заявления на разрешение банка на продажу ипотечной квартиры

Задаток

Так как банковским учреждением решение может приниматься от двух до четырёх недель, стороны могут закрепить договорённость о сделке задатком.

Обязательно нужно учесть, что при срыве сделки на основании статьи 381 ГК РФ задаток не возвращается покупателю, если отказ исходил от него, или продавец возвращает его в двойном размере, если инициатива за срыв сделки принадлежит ему.

Так как отказ банка является объективной причиной, лучше всего предпринять одно из нижеследующих действий:

  1. Отдельным положением прописать, что отказ банка в сделке считается причиной, по которой покупатель получает сумму, соразмерную уплаченному задатку.
  2. Вместо задатка передавать контрагенту аванс.

Обычно задаток передают наличными продавцу под расписку об их получении.

Предварительная документация

Задаток может быть получен на основании заключения между покупателем и продавцом одного из видов договоров:

  • предварительного договора купли-продажи ипотечной недвижимости (ПДКП);
  • договора задатка.

Эти договора заключаются между сторонами по усмотрению и не являются обязательными. Так как они не несут никаких обязательств, кроме обязательства совершить сделку, при условии её одобрения кредитором, то в заключении таковых участвуют только покупатель и продавец, без обращения к залогодержателю.

  • Скачать бланк предварительного договора купли-продажи ипотечной квартиры
  • Скачать образец предварительного договора купли-продажи ипотечной квартиры

Внимание:
Иногда судебная практика сталкивается с признанием ПДКП на залоговую недвижимость оспоримым, так как стороны не имеют права планировать сделку без ведома залогодержателя.

Чтобы снизить риски, лучше всего заключить договор задатка, в котором указано, что в результате планирования сделки покупатель передал задаток:

  • за приобретение в будущем конкретного объекта, с указанием его характеристик;
  • переданную сумму цифрами и прописью.

Здесь же целесообразно указать приблизительные сроки проведения сделки.
В ином случае договор будет действителен в течение года.

  • Скачать бланк договора задатка
  • Скачать образец договора задатка

Если сумма задатка будет равна остатку по ипотеке, или продажей квартиры занимается банк, то его можно передать непосредственно в банковскую кассу или положить на его расчётный счёт, с составлением трёхстороннего договора, на основании которого:

  • банк принимает задаток;
  • покупатель уплачивает его в счёт приобретения объекта;
  • продавец обязуется оформить сделку.

Обращение в банк

Погасить долговые обязательства заёмщика можно за счёт задатка
или согласно плану одной из схем, когда:

  • покупатель вносит деньги за погашение ипотеки;
  • продавец погашает её потребительским кредитом;
  • ипотека погашается из средств задатка и потребительского кредита.

Для этого нужно получить разрешение от кредитной организации и составить один из следующих документов:

  • договор переуступки права требования квартиры (подробнее о том, как происходит сделка по переуступке прав в ипотеке, мы рассказывали здесь);
  • договор купли-продажи квартиры у банка;
  • договор задатка.

Или получить справку о том, что долг погашен, после внесения в кассу банка требующейся суммы.

Снятие запрета

Квартира выводится из-под залога по справке от банка о том, что долговые обязательства выполнены и ипотека погашена. После предъявления такой справки в Росреестр, сведения вносятся в кадастр недвижимости.

Обременение снимается, что допускает оформления сторонами ДКП и отчуждение права собственности к покупателю.

Если вы интересуетесь возможностью купли-продажи квартиры в ипотеку, провести сделку правильно помогут такие публикации наших экспертов:

  • Как продать квартиру в ипотеке Сбербанка и ВТБ-24?
  • Как правильно составить договор купли-продажи жилья в ипотеку?
  • Нюансы сделки с жильем на вторичном рынке и как выгодно купить недвижимость у застройщика?

Проведение сделки

После снятия обременения, кредитор выходит из юридической процедуры продажи ипотечной квартиры.
Сделка оформляется только между покупателем и продавцом путём заключения договора купли-продажи.

Документы

От продавца требуется пакет документов:

  1. Гражданский паспорт.
  2. Договор купли-продажи с отметкой о погашении ипотеки.
  3. Свидетельство о собственности на квартиру, если она приобреталась до 15.06.15 г., если позже – выписка из ЕГРН.
  4. Технический паспорт.
  5. Кадастровый паспорт.
  6. Справка об отсутствии обременений залогом и арестом из Росреестра.
  7. Разрешение супруга для состоящих в браке.
  8. Копия лицевого счёта из ЖЭУ.
  9. Выписка из поквартирной книги.

От покупателя требуется только гражданский паспорт. Если в интересах сторон действуют представители, они представляют паспорта и нотариальные доверенности.

Полный перечень документов, который может понадобиться при купле-продаже ипотечного жилья, мы рассматривали в отдельном материале.

Основной договор при внесении денег

Для составления договора лучше всего обратиться к нотариусу или юристу,
чтобы учесть все нюансы сделки. В особенности – внесения задатка по сделке, которое нужно прописать отдельным положением. Если же документ составляется самостоятельно, в него обязательно нужно внести:

  1. дату, место составления;
  2. условия приобретения квартиры продавцом;
  3. факт погашения ипотеки;
  4. параметры квартиры;
  5. адрес её расположения;
  6. стоимость объекта;
  7. условия фактического перехода помещения покупателю;
  8. условия расчёта по сделке;
  9. права и обязанности сторон;
  10. ответственность сторон.
  • Скачать бланк договора купли-продажи квартиры, находящейся в ипотеке
  • Скачать образец договора купли-продажи квартиры, находящейся в ипотеке

Сумма задатка вносится отдельно, затем указывается остаток денежных средств, сроки и способ их передачи. Документ составляется в трёх экземплярах, каждый из них подписывается сторонами, с внесением паспортных данных.

Важно:
Для дополнительных правомочий сделки, её целесообразно удостоверить в нотариальной конторе.

Регистрация

После оформления ПДКП его требуется зарегистрировать в Росреестре. Для этого можно:

  • подойти непосредственно в отделение;
  • подать заявку через МФЦ;
  • оформить заявку на сайте Госуслуг.

Для регистрации требуется обратиться сторонам с заявлением, к которому прилагается пакет документации по сделке с вновь подписанным ДКП. Документы принимаются под расписку.
На повторный визит нужно подойти не позднее, чем через 10 дней с паспортом и распиской, чтобы получить:

  • выписку из ЕГРН о праве собственности;
  • зарегистрированный ДКП.

Окончательный расчёт

После того как документы приняты на регистрацию нужно передать остаток денег по сделке, если покупатель выкупал недвижимость у заёмщика. Эту процедуру можно провести любым удобным способом, но по заранее оговорённому и внесённому в положения ДКП, варианту:

  • наличными на руки;
  • перечислением на лицевой счёт;
  • через банковскую ячейку.

Главное, чтобы в платёжных документах отражался факт передачи денег
за покупку квартиры.

Расходы

Банк оформляет документы за счёт учреждения, остальные услуги будут оплачиваться, и состоять из нижеследующего:

  • услуги риэлтора от 50 тысяч рублей;
  • составление ДКП юристом от 5 тысяч.

Пошлина в Росреестр составляет:

  • 2 тысячи рублей за регистрацию сделки;
  • 400 рублей – за справку о снятии обременения.

Если оплата производилась через аренду банковской ячейки – по тарифу, установленному данным учреждением.

Как продать или купить недвижимость, которая находится в залоге, на заемные средства?

Приобретение квартиры в ипотеку проводится в том же банке, где оформлена ипотека продавца,
поэтому главное требование – согласовать передачу ипотечных обязательств.

Законодательством не запрещено оформление ипотеки в другом банковском учреждении, но такая процедура допустима только при согласовании с залогодержателем. Как правило, банки изъявляют желание на переоформление кредита в своём учреждении, поэтому такой вариант считается наиболее приемлемым.

Разрешение банка

Для его получения требуется:

  1. Продавцу подать заявку на продажу квартиры с переоформлением долговых обязательств.
  2. Покупателю подать заявку на покупку квартиры, находящейся в залоге у банка.

Аналитический отдел проведёт мониторинг для определения рентабельности сделки
и платёжеспособности нового клиента. После чего будет выдано разрешение на сделку.

Получение задатка

Задатком выступает первый взнос, который уплачивает покупатель непосредственно на расчётный счёт банка. По сути это единственный крупный платёж, после чего рассчитывается ежемесячная выплата.

Справка:
Ежемесячные платежи будут начисляться со дня завершения процедуры регистрации сделки.

Составление первичных договоров

Кредитные организации приветствуют заключение ПДКП,
так как это обстоятельство демонстрирует серьёзность намерений сторон и гарантирует, что сделка состоится.

Такой предварительный договор купли-продажи заключается между сторонами и подаётся в банк вместе с заявлением о переоформлении квартиры, находящейся в ипотеке. После одобрения сделки вносится залог в виде первого взноса, о чём указывается в документе.

Если заключается договор залога, то в нём так же указываются обязательства по купле продаже, а в качестве задатка перечисляется сумма первого взноса. Но такой договор следует заключать только после одобрения банком клиентской истории.

Обращение

После того как получено одобрение банка и составлен ПДКП, стороны переоформляют ипотеку.
Покупатель заключает кредитный договор, а продавец составляет соглашение о его расторжении.

Уплаченный первый взнос и обязательства по кредитному договору, взятые на себя новым клиентом входят в сумму погашения ипотеки продавца.

Снятие отягощения

На основании соглашения продавцу выдаётся справка о погашении долга,
с которой он обращается в Росреестр. Здесь пишется соответствующее заявление, с приложением банковской справки. Сведения вносятся в кадастр недвижимости, а с квартиры снимается обременение.

Одобрение

Так как у кредитора уже имеется пакет документации на квартиру, ему остаётся только убедиться в платёжеспособности нового клиента, от которого требуется предоставить копии и оригиналы для удостоверения, или нотариально удостоверенные копии:

  1. паспорта;
  2. свидетельства о браке (при наличии);
  3. паспортов членов семьи и свидетельств о рождении детей (при наличии);
  4. военного билета (при наличии);
  5. трудовой книжки;
  6. дипломов, сертификатов;
  7. СНИЛС;
  8. ИНН.

Также предъявляются справки:

  • 2-НДФЛ с места работы;
  • о доходах членов семьи;
  • о получавшихся ранее погашенных кредитах (при наличии кредитной истории).

Оформление сделки

Сделка оформляется покупателем и продавцом после оформления кредитного договора
и снятия обременения на основании норм статьи 549 ГК РФ.

Статья 549 ГК РФ. Договор продажи недвижимости

  1. По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
  2. Правила, предусмотренные настоящим параграфом, применяются к продаже предприятий постольку, поскольку иное не предусмотрено правилами о договоре продажи предприятия (статьи 559 — 566).

Бумаги

От продавца требуется приложить пакет документации, аналогичный случаю, представленному выше, когда квартира продаётся за наличные. От покупателя нужно:

  • паспорт;
  • кредитный договор.

Составление и заключение соглашения

Договор также заключается по стандартной схеме. Отличается сведениями об условиях сделки:

  • оформлении ипотеки;
  • условиях взаиморасчётов между сторонами.

Составляется в четырёх экземплярах:

  • по одному участникам сделки;
  • банку;
  • Росреестру.

Обязательно нужно внести формулировку об отсутствии обременения залогом. Договор нужно составлять и заключать в нотариальной конторе, или удостоверять у нотариуса.

Важно:
Подписи сторон нужно ставить только в присутствии нотариуса, о чём им будет сделана удостоверительная запись.

Регистрация

После подписания купчей, сторонам следует подойти в Росреестр или МФЦ, написать заявление на регистрацию и приложить документацию по сделке:

  1. паспорта сторон;
  2. от представителей – доверенности;
  3. ДКП, ранее заключённый продавцом;
  4. технический, кадастровый паспорт;
  5. разрешение супруга (при необходимости);
  6. вновь составленные ДКП – 4 экземпляра;
  7. кредитный договор – 2 экземпляра.

На регистрацию потребуется 3 дня, так как договор будет нотариально удостоверен.
На этом основании квартира будет переоформлена на покупателя, с оформлением залога до момента выплаты им ипотечных обязательств.

Окончательные расчёты

После регистрации один экземпляр договора с отметкой о регистрации передаётся в банк.
За несколько дней его бухгалтерия проводит расчёт суммы, которая может быть выдана продавцу. В неё входит:

  • уплаченное тело кредита;
  • остаток стоимости за квартиру, которая будет взиматься с заёмщика.

Сумма, уплаченная в виде процентов за кредит, удерживается банком.
Деньги передаются способом, указанным в заявке на продажу:

  1. наличными в кассе;
  2. перечислением на счёт.

Заёмщик получает ипотечные средства по кредитному договору, за счёт которого производится расчёт с продавцом. Они будут возвращаться банку ежемесячными платежами, срок возвращения которых и общая сумма, будут указаны в условиях кредитного договора. После погашения долга, обременение снимается.

Расходы

Кроме госпошлины в размере 2 тысячи рублей, за составление и удостоверение нотариального договора взимается:

  • за технические работы от 3 тысяч рублей;
  • пошлина – 0,3% от стоимости квартиры для родственников;
  • или пошлина – 06% для прочих лиц.

Кредитный договор оформляется безвозмездно.

Квартиру с невыплаченной ипотекой можно продать за наличные,
рассчитавшись с банком и сняв залоговое обременение. Также можно переоформить ипотеку на нового клиента, которому перейдёт квартира с залогом. В этом случае кроме ДКП следует оформить кредитный договор. После погашения ипотеки обременение снимается.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter
.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас: +7 (499) 938-46-18

(Москва)+7 (812) 425-63-64

(Санкт-Петербург)Это быстро и бесплатно
!

Приобретение жилой недвижимости иногда может быть сопряжено для покупателя дополнительными рисками.

Они связаны с наличием возможных ограничений, существующих по квартире. И все моменты желательно заранее для себя понимать.

В данной статье мы расскажем о том, что представляет собой договор купли-продажи квартиры с обременением.

Виды обременений

Основных существует 6, которые можно условно разделить на две группы.

В первую из них входят обременения на саму недвижимость.

Вторая группа касается некоторых препятствий в пользовании квартирой. Итак, какие же типичные обременения можно сегодня встретить на рынке недвижимости.

Так, продаваемая квартира может находиться под арестом в счет различных обязательств ее продавца перед кредиторами или государством. Тогда если приобрести арестованную квартиру, то у покупателя существует риск того, что рано или поздно недвижимость могут продать с торгов.

Предметом сделки (договора купли-продажи квартиры с обременением) может быть квартира, купленная на условиях ипотеки.
Тогда ее продажа предполагает получение согласие от банка. После подписания договора к покупателю переходят все обязанности по непогашенной части кредита.

Недвижимость может находиться в залоге и по другим основаниям. Тогда на продажу квартиры все равно необходимо получить письменное одобрение от залогодержателя.

Еще одним типом обременения является рента. В обиходе ее называют договором пожизненного содержания. По его условиям человек получает квартиру собственность в обмен на обязательство содержать пожилого человека. Под содержанием в этом случае подразумевается и внесение периодических рентных платежей.

Обременение может заключаться и в необходимости получения согласия на отчуждение квартиры от другого члена семьи, опекуна или органа опеки.

Это происходит в случаях с продажей квартиры:

  • купленной в браке;
  • со стороны недееспособного гражданина;
  • от лица несовершеннолетнего собственника.

Продажа квартиры, приобретенной в период брака, имеет свои особенности.

Во-первых, согласие от второго супруга должно быть нотариальным. Во-вторых, оно необходимо и тогда, когда официально оформлен развод, но собственность все еще не поделена.

Покупателю может достаться и квартира с арендой. Ведь ничего не мешает хозяину продать недвижимость в то время, когда в ней живут квартиранты. И тогда новый собственник примет на себя функции арендодателя.

И с пользователями уже придется договариваться полюбовно, либо же ждать окончания срока действия арендного соглашения.

Есть и еще один случай обременений, связанных с приватизаций продаваемого жилья. Все дело в том, что если один из супругов оформил квартиру рассматриваемым способом только на себя, то у другого останется после развода право проживания на той площади, которая оформлена в период брака. Поэтому покупателю квартиры нужно будет подумать о выписке нежелательных пользователей.

Возможные риски

Для покупателя квартира с обременениями обернется дополнительной головной болью. Во-первых, если жилье кредитное, то все дальнейшие обязанности по займу лягут на нового владельца недвижимости.

Мы уже говорили о том, что покупка арестованного жилья может обернуться его продажей.

Поэтому важно снять арест уже до момента подписания итогового договора.

Кроме того, новый собственник не застрахован от того, что заключенную сделку впоследствии суд может объявить недействительной.

Тогда по правилам реституции квартиру придется вернуть продавцу без гарантии на то, что деньги можно быстро получить назад.

Также в случае с рентой есть и такой вариант, когда ее получатель окажется недовольным и будет настаивать на расторжении договора.

Всегда перед оформлением документов на вторичном рынке недвижимости рекомендуется взять выписку из официального источника информации.
На данный момент применительно к недвижимости таковым выступает Единый государственный реестр прав (ЕГРП).

После такого шага станет уже примерно ясно, какие обременения могут быть у квартиры (залог, арест, наличие других собственников и т.д.).

Особенности заключения договора

Если квартира продается с обременением, то важно сразу об этом указать.

Это же касается и данные тех лиц, которые имеют право пользоваться квартирой (арендаторы, бывший супруг, прописанные лица).

Когда ограничений нет, то важно прямо указать об этом в договоре.

На случай предоставления недостоверной информации следует изначально прописать для продавца существенные штрафные санкции. Их размер может определяться исключительно покупателем.

При наличии обременений важно сразу получить копии документов, на основании которых они введены.
Так покупателю будет значительно легче отстоять свои права.

Опять вернемся к ситуации с совместным имуществом, полученным в период брака.

Поэтому нелишним будет потребовать данные о семейном положении продавца. Всю информацию легко получить из наличия отметок в паспорте.

Договор купли продажи квартиры с обременением — образец

Образец договора купли-продажи квартиры с обременением

Сделка по покупке квартиры с обременением выделяется особняком.

Поэтому важно все ее детали согласовать заранее.

Может быть, для этого пригодиться и образец договора, предлагаемый ниже.

В нем учтены все типовые формулировки по существованию возможных обременений.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть, воспользуйтесь бесплатной консультацией позвонив по телефонам: Москва +7 (499) 288-73-46

, Санкт-Петербург +7 (812) 317-70-86

или задайте вопрос юристу через форму обратной связи, расположенную ниже.

Поделиться:

Рейтинг автора
5
Подборку подготовил
Андрей Ульянов
Наш эксперт
Написано статей
168
Ссылка на основную публикацию
Похожие публикации